Осмотр объекта оценки не обязателен при | BK

Осмотр объекта оценки не обязателен при

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

  • вид использования и (или) зонирование;
  • местоположение объекта;
  • физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
  • экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
  • наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
  • другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость;

ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

 

Задание на оценку Согласно п.2, ФСО № 7 только развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, но ни в коем случае не исключает соблюдение других, ранее установленных требований ФСО №1-3 к процедуре оценки и составлению отчета. Проблема наблюдается в формировании задания на оценку: п.8 ФСО №7 внесли обязательность приведения в задании на оценку дополнительной информации.При проведении экспертизы во многих отчетах наблюдается исключение из задания на оценку обязательной информации, в частности пункта «Объект оценки» и «Имущественные права на объект оценки» Обратите внимание, что указанная информация носит не исключительный характер, а лишь дополняет требования п.17 ФСО №1, соответственно, при составлении задания на оценку исключение даже одного из обязательных пунктов задания недопустимо. 2 проблема.

Требования и стандарты фсо № 7 при составлении отчетов об оценке

Осмотр объекта оценки В соответствии с п.5 ФСО №7 осмотр объекта оценки является обязательной процедурой, и это правильно. Эксперты ежедневно сталкиваются с проблемой недостоверной идентификации объекта оценки, когда по документам без результатов осмотра проблематично определить фактическое использование объекта оценки. В п.5 ФСО указано: «При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное.
В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра».

Я считаю, что осмотр объекта оценки необходимо производить всегда, за исключением случаев, когда это физически возможно и не запрещено, например, из-за необходимости получения специальных разрешений или угрозы здоровью. В первую очередь это нужно оценщикам для повышения достоверности оценки. Даже если объект в другом регионе, это не является основанием для отказа от проведения осмотра, так как по стандарту осмотр необязательно проводить именно оценщику, это может сделать и его представитель.

3 проблема.

Инфоinfo
Анализ рынка Требования к анализу рынка изложены в пятой части федерального стандарта. В стандарте нет требования называть подразделы анализа, как это указано в ФСО №7, главное, чтобы в отчетах об оценке содержалась необходимая информация. Рекомендую выдерживать структуру анализа именно в таком порядке, чтобы любой пользователь отчета явно видел наличие данной информации.

Осмотр объекта оценки yt обязателен при

Настоящий Федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и федеральных стандартов оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее соответственно — ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3) и определяет требования к проведению оценки недвижимости. 2. Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости. 3.

Осмотр объекта оценки не обязателен при

КРА мы должны построить модель для ОО, а для этого, как минимум, нужно подбирать сопоставимые аналоги. Давно это было, но в качестве примера сойдет: оценивал я дачу для суда, которая была расположена недалеко от Бии, есть у нас тут такая река, которая течет с гор Алтайских и поэтому в верхнем сегменте по ней сплавляются спортсмены, я когда-то тоже со старшей дочерью сплавлялся, очень хотелось перевернуть плот, но не удалось… И вот эта горная река она начала подмывать правый берег, быстро дошла до дачного кооператива и на дату осмотра часть дачи крайней у реки уже упала в реку, а домик её стоял.

И вот я когда это увидел, то модель оценки возникла сразу: я пошел от реки вдоль улицы и спрашивал собственников, не желают ли они продать участок. Желали все, только цена по мере удаления от реки росла.

Важноimportant
В этом случае, возможно проведение осмотра объекта недвижимости снаружи (например, при оценке квартиры осматривается дом и подъезд до двери квартиры), к Отчету об оценке прикладываются соответствующие фотографии, а внутренние характеристики объекта недвижимости описываются по информации заказчика. При этом на заказчика возлагается полная ответственность за достоверность предоставленной информации, что прописывается в Отчете об оценке. Вывод: если ничего не препятствует для проведения осмотра недвижимого и движимого имущества, то лучше его провести и приложить к Отчету об оценке соответствующие фотографии, особенно это актуально, когда Отчет об оценке предоставляется в суд, банк или государственные органы.
В случае, если мы изготавливаем не Отчет, а Заключение о стоимости, то это является лишь информационным документом, и проведение осмотра в этом случае не обязательно.
Оценщик при осмотре может выявить неработоспособное оборудование, зачастую его неработоспособность очевидна. Если на оборудовании вековой слой пыли — можно тоже смело в соответствующей графе написать — «неработоспособное» (если заказчик не согласен — пусть в течение осмотра докажет иное). Я уже не говорю об уникальной возможности поообщаться с обслуживающим персоналом, узнать сокровенное (или, напротив, убедиться в полной его некомпетентности).
Потом, базируясь на квалификации эксплуатирующего персонала можно обосновать ,к примеру, верхнюю границу в выбранном диапазоне износов. Каждое лыко можно вставить в строку.
Для целей настоящего Федерального стандарта объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости. III. Общие требования к проведению оценки 5. При сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.
6.
Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»: «Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки…, в том числе: … информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.» Кроме того, согласно ст.12 Федеральный закон от 29 июля 1998 г.
К отчету об оценки должны быть приложены качественные цветные фотографии: – общий вид объекта оценки (если получить общее изображение объекта было невозможно, к Отчету могут прикладываться фотографии отдельных частей здания, позволяющие сформировать целое изображение объекта, также фотографии, позволяющие определить его адрес); – фотографии комнат и помещений оцениваемого объекта оценки; – фотографии, отражающие наличие не согласованных перепланировок (при наличии); – изображения всех имеющихся повреждений (внешних и внутренних) и переоборудованных комнат и помещений (при наличии таковых), указанных в допущениях и ограничениях. 1.8. Количество объектов-аналогов при проведении оценки должно не менее 4-х (для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек), 2-х (для прочих населенных пунктов[2]).

Leave A Comment